Nemrég közölte a KSH, hogy az idei első félévben alig több mint 6 ezer lakás épült fel és kapott használatbavételi engedélyt Magyarországon. Ennél rosszabb adat a mérések kezdete óta mindössze néhány alkalommal fordult elő, ami azért is nagy probléma, mert a számok mögött hatalmas országon belüli különbségek vannak: egyes megyékben szinte egyáltalán nem épülnek házak. Hogy pontosan mekkorák az országon belüli különbségek, hol, mennyi lakás épül és szűnik meg, illetve mire számíthatunk a következő években, azt az alábbiakban foglaltuk össze.
2024 I. félévében 6027 lakást vettek használatba, 18%-kal kevesebbet, mint az előző év azonos időszakában. A fővárosban 8,3%-kal kevesebb, összesen 2124 lakás épült. A megyei jogú városokban 20, a többi városban 27, a községekben pedig 19%-kal csökkent az átadott lakások száma a 2023 első félévihez képest.
A visszaesés az elmúlt 4 évet nézve is látszik. Míg 2020-ban még mintegy 28 ezer lakás épült fel, addig az idén van esély rá, hogy a 15 ezret sem érjük majd el, amire a 2008 utáni válság éveiben volt csak példa.
Országon belüli egyenlőtlenségek
Természetesen vannak olyan részei az országnak, ahol a visszaesés ellenére is értékelhető mennyiségű lakóingatlan épül. Ilyen Budapest és Pest megye, ugyanakkor ezek népességszáma is jelentősen meghaladja az ország többi részének népességét. Bár a csökkenés szinte minden megyében látható, kiugróan sok lakás épült az elmúlt években Győr-Moson-Sopron és Hajdú-Bihar megyékben is, amiben az ipari beruházások népességmegtartó hatása is szerepet játszhatott. Győr környéke esetében pedig a határon átívelő munkavállalás is megdobta a lakásépítések számát. Az utóbbi években sokan költöztek oda és építkeztek ott olyanok, akik naponta ingázva Ausztriában vállalnak munkát, de arra is van példa, hogy Szlovákiából költözött valaki a valamivel olcsóbb magyarországi oldal településére. A listán ezt a térséget követte Somogy megye, ami pedig a Balaton-part grandiózus ingatlanfejlesztései miatt emelkedik ki a sorból.
Még látványosabbak a különbségek, ha nem az abszolút számok alapján, hanem ezer főre vetítve hasonlítjuk össze a megyék közti különbségeket. Így még inkább kiugrik Győr-Moson-Sopron megye, amit a fent már említett Pest, Somogy és Hajdú-Bihar követ.
Budapest népességarányosan csak az ötödik, de a főváros esetében látványos, hogy ott még a rosszabb években sem zuhant nagyot a lakásépítések száma.
Ha térképen nézzük, akkor a sötét színnel jelölt megyék teljesítenek jól: a 2020-2024 közti évek átlagában - 2024 első negyedévét arányosan nézve - is a fentihez hasonló sorrendet kapunk. Győr-Moson-Sopronban 4,3, Budapesten 3,6, Pest megyében 3,2, Somogyban 2,5 lakás kapott használatbavételi engedélyt évente ezer főre vetítve.
Ezzel szemben vannak olyan megyéink, ahol népességarányosan kevesebb mint tized annyi lakás épül, mint az élen állókban.
Nógrád megye a sereghajtó, ahol ezer főre vetítve az utóbbi évek átlagában mindössze 0,3 lakás épült, de Borsod, Békés és Tolna értékei sem haladják meg sokkal a 0,4-et.
Hol, mekkora lakások épülnek?
Az épülő lakások átlagméretét nagyban meghatározza a családi házak és a lakások új építéseken belüli aránya. Azokban a megyékben, ahol az ingatlanfejlesztők szinte egyáltalán nem érdeklődnek társasházfejlesztések iránt, szinte csak magánszemélyek építenek családi házakat, amelyek értelemszerűen felfelé húzzák a megyei átlagméretet. Így fordulhatott elő, hogy Tolna megyében átlagosan 140 négyzetméteresek a használatbavételi engedélyt kapott lakóingatlanok, miközben Budapesten a nagyarányú társasházfejlesztéseknek köszönhetően kevesebb mint 70.
Nemcsak épülnek, meg is szűnnek lakások
Az ország társadalmi folyamatairól is sokat elárul az, hogy hol, milyen mennyiségben és arányban szűnnek meg lakások. Egy korábbi cikkünkben Sápi Zoltánt, az Eltinga elemzőjét kérdeztük a folyamatról, aki elmondta, hogy lakásmegszűnés akkor következik be, ha elveszti az ingatlan a lakófunkcióját, például elbontják vagy lakhatatlanná nyilvánítják, esetleg átminősítik azt, ez utóbbi viszont arányait tekintve nem jelentős.
Hozzátette, hogy a lakásépítések lehetnek egyrészt zöldmezős beruházások, ekkor a fejlesztés nem jár bontással, hanem üres telken valósul meg, másrészt lehet funkcióváltó térségben megvalósuló beruházás, ilyenek a korábbi ipari övezetekben történő fejlesztések, melynek során szintén nem lakóingatlanokat bontanak el, tehát itt sem beszélhetünk lakásmegszűnésről, harmadrészt a fejlesztés történhet lakóövezetben, régi lakóépületek bontásával.
Egyedül ebben az esetben fordul elő, hogy egy új fejlesztés lakásmegszűnéssel is jár, így véleménye szerint ez magyarázza a lakásépítésekhez képesti kisebb számú lakásmegszűnést.
Vannak olyan megyéi az országnak, ahol annyira kevés lakás épül, hogy a lakásmegszűnések miatt szinte alig nő a lakásállomány.
Mindez logikus, hiszen ha egy térségnek csökken a népessége, és az ott élőknek sincs új lakás vásárlására fordítható pénze, akkor ott nem fognak új lakóingatlanok épülni.
Békés megyében például szinte ugyanannyi lakás szűnt meg az utóbbi évek átlagában, mint amennyi épült, de Nógrád megyében sem sokkal jobb a helyzet. A lista végére itt azok a megyék kerültek, amelyek a jó munkalehetőségeiknek köszönhetően tudják tartani, vagy akár növelni is a népességüket, mint Győr-Moson-Sopron vagy Budapest, Somogy megye pedig a már említett Balaton-parti fejlesztések miatt kerülhetett a lista végére.
Mi várható a jövőben?
A jövőben megvalósuló lakásépítésekre utal az építési engedélyek száma. Ez mutatja az építkezésre vonatkozó szándékot, amit jobb esetben pár év múlva egy új épület és egy használatbavételi engedély követ.
Ahogy azonban a lenti ábra mutatja, a szándékból nem lesz minden esetben kész lakóépület. A diagramon látszik, hogy a 2020-2021-es évek átlagos építési engedélyeihez képes mennyi lakást adtak át a 2022-2023-as években. A különbséget azért két évre néztük, mert általában legalább annyi idő szükséges egy lakóingatlan teljes kivitelezéséhez.
A legtöbb megye esetében a használatbavételi engedélyek száma nem éri el a kiadott építési engedélyek számát, néhány esetben ugyanakkor meghaladja azt. Ez azzal magyarázható, hogy 2022-2023-ban esetleg olyan épületek is elkészültek, amelyekre az engedélyt még 2020 előtt adták ki.
Az országos lakásépítési számok mögé nézve tehát nagyon sok olyan részlet is feltűnik, ami egyetlen adatból nem derülne ki. Az, hogy általánosságban csökken a lakásépítések száma, egyes térségekben azt jelenti, hogy szó szerint hónapokig semmi nem épül, míg máshol még így is elfogadható szinten van a lakásállomány megújulási rátája. Míg a lakásmegszűnések lakásépítésekhez viszonyított aránya tökéletes lenyomata egy adott térség gazdasági fejlettségének, addig az átlagos lakásméret az épülő lakóingatlanok típusaival van összefüggésben. A jövőt viszont minden esetben az építési engedélyek száma mutatja, amiben az év első felében szintén 18%-os volt a visszaesés, így a lakásépítések robbanásszerű növekedésére még biztosan várni kell.
A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images
https://www.portfolio.hu/ingatlan/20240806/megdobbento-kulonbsegek-magyarorszagon-belul-mi-van-a-lakasepitesi-szamok-mogott-702135?utm_source=hirkereso_es_kapu&utm_medium=portfolio_linkek&utm_campaign=hiraggregator
